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[정보] 부모님에게 분양권 물려받을 때 증여세 어떻게 돼요?

부동산 시장이 뜨거워지면서 분양권도 자산으로서의 가치가 커지고 있습니다.
최근엔 부모님이 자녀에게 분양권을 증여하는 사례도 늘고 있는데요,
이때 가장 궁금한 부분은 바로 “증여세가 얼마나 나올까?”입니다.

이번 글에서는 부모님이 자녀에게 분양권을 물려줄 때 발생하는 증여세에 대해
✔️ 실제 사례,
✔️ 절세 방법,
✔️ 유상 전매와의 차이
까지 깔끔하게 정리해드릴게요!

 

 

 


✅ 분양권도 증여세 대상이 될까?

네, 됩니다.
분양권은 부동산이 아니라 **‘부동산을 취득할 수 있는 권리’**지만,
그 자체가 재산적 가치가 있는 권리이기 때문에
부모가 자녀에게 무상으로 넘길 경우 증여세 과세 대상이에요.

 

 

 

 


💸 얼마나 내야 하나요? (예시)

▶️ 사례:

  • 분양권 시가: 5억 2천만 원
  • 공제한도: 5천만 원 (부모 → 자녀, 10년 기준)
  • 과세표준: 5억 2천만 – 5천만 = 4억 7천만 원

▶️ 적용 세율: 20% (누진공제 1,000만 원)

📌 예상 증여세 =
4억 7천만 × 20% – 1,000만 = 약 8,400만 원

 

 

 

 


🔍 전매 가능한 지역이라면?

전매 제한이 없는 지역이라면 부모님이 분양권을 **자녀에게 유상으로 매도(전매)**하는 방법도 있습니다.

✅ 유상 전매 시

  • 양도차익이 없으면 부모님은 양도소득세 없음
  • 자녀는 **취득세(약 1~1.3%)**만 부담
  • 단, 실제 매매대금 지급 증빙이 없으면 국세청에서 ‘변칙 증여’로 간주할 수 있음

 

 

 

 


✨ 증여세 줄이는 방법은 없을까?

방법설명
10년마다 쪼개서 증여 직계존비속 공제 5천만 원 활용
입주 후 주택으로 증여 실거래가가 아닌 공시가격 기준 과세
감정평가 활용 시세보다 낮게 평가 가능 (세무사 자문 필수)
 

 

 

 

 


🧾 증여 절차는 어떻게?

  1. 시행사에 명의변경(전매) 신청
  2. 자녀 명의로 계약 변경 & 대출 재심사
  3. 증여세 신고 및 납부 (3개월 내)
  4. 취득세 신고 후 등기 (분양 완료 시점)

 

 

 

 


📌 꼭 기억하세요!

  • 분양권도 ‘재산’입니다 → 증여세 대상 맞음
  • 무상으로 넘기면 → 세무조사 대상 될 수 있음
  • 절세가 목적이라면 → 전문가 상담 필수!

 

 

 

 


🔎 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부모가 분양권 계약금만 내고, 나머지는 자녀가 대출받아 상환하면 증여인가요?

👉 예. 시세 기준으로 무상 양도가 발생하면 전체 금액 기준 증여세가 과세됩니다.

Q. 분양권을 자녀 명의로 청약하는 게 더 유리한가요?

👉 최초부터 자녀 명의로 청약하면 증여세 이슈 없음. 다만 청약 자격 등 조건 충족 여부 확인 필요.

 

 

 

 

 


🔚 마무리

분양권을 가족 간에 물려주거나 넘기는 일은 생각보다 복잡한 세금 이슈를 동반합니다.
증여세는 생각보다 크고, 피하려다 더 큰 세금을 낼 수도 있어요.

꼭 세무 전문가와 상담하셔서 절세 전략을 세운 뒤 안전하게 진행하시길 바랍니다.