부동산 시장이 뜨거워지면서 분양권도 자산으로서의 가치가 커지고 있습니다.
최근엔 부모님이 자녀에게 분양권을 증여하는 사례도 늘고 있는데요,
이때 가장 궁금한 부분은 바로 “증여세가 얼마나 나올까?”입니다.
이번 글에서는 부모님이 자녀에게 분양권을 물려줄 때 발생하는 증여세에 대해
✔️ 실제 사례,
✔️ 절세 방법,
✔️ 유상 전매와의 차이
까지 깔끔하게 정리해드릴게요!
✅ 분양권도 증여세 대상이 될까?
네, 됩니다.
분양권은 부동산이 아니라 **‘부동산을 취득할 수 있는 권리’**지만,
그 자체가 재산적 가치가 있는 권리이기 때문에
부모가 자녀에게 무상으로 넘길 경우 증여세 과세 대상이에요.
💸 얼마나 내야 하나요? (예시)
▶️ 사례:
- 분양권 시가: 5억 2천만 원
- 공제한도: 5천만 원 (부모 → 자녀, 10년 기준)
- 과세표준: 5억 2천만 – 5천만 = 4억 7천만 원
▶️ 적용 세율: 20% (누진공제 1,000만 원)
📌 예상 증여세 =
4억 7천만 × 20% – 1,000만 = 약 8,400만 원
🔍 전매 가능한 지역이라면?
전매 제한이 없는 지역이라면 부모님이 분양권을 **자녀에게 유상으로 매도(전매)**하는 방법도 있습니다.
✅ 유상 전매 시
- 양도차익이 없으면 부모님은 양도소득세 없음
- 자녀는 **취득세(약 1~1.3%)**만 부담
- 단, 실제 매매대금 지급 증빙이 없으면 국세청에서 ‘변칙 증여’로 간주할 수 있음
✨ 증여세 줄이는 방법은 없을까?
방법설명
10년마다 쪼개서 증여 | 직계존비속 공제 5천만 원 활용 |
입주 후 주택으로 증여 | 실거래가가 아닌 공시가격 기준 과세 |
감정평가 활용 | 시세보다 낮게 평가 가능 (세무사 자문 필수) |
🧾 증여 절차는 어떻게?
- 시행사에 명의변경(전매) 신청
- 자녀 명의로 계약 변경 & 대출 재심사
- 증여세 신고 및 납부 (3개월 내)
- 취득세 신고 후 등기 (분양 완료 시점)
📌 꼭 기억하세요!
- 분양권도 ‘재산’입니다 → 증여세 대상 맞음
- 무상으로 넘기면 → 세무조사 대상 될 수 있음
- 절세가 목적이라면 → 전문가 상담 필수!
🔎 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부모가 분양권 계약금만 내고, 나머지는 자녀가 대출받아 상환하면 증여인가요?
👉 예. 시세 기준으로 무상 양도가 발생하면 전체 금액 기준 증여세가 과세됩니다.
Q. 분양권을 자녀 명의로 청약하는 게 더 유리한가요?
👉 최초부터 자녀 명의로 청약하면 증여세 이슈 없음. 다만 청약 자격 등 조건 충족 여부 확인 필요.
🔚 마무리
분양권을 가족 간에 물려주거나 넘기는 일은 생각보다 복잡한 세금 이슈를 동반합니다.
증여세는 생각보다 크고, 피하려다 더 큰 세금을 낼 수도 있어요.
꼭 세무 전문가와 상담하셔서 절세 전략을 세운 뒤 안전하게 진행하시길 바랍니다.